放水进行时，楼市会不会重演暴涨行情？

文|凯风

放水已经重启。

7月23日，国务院常务会议定调：

要求保持宏观政策稳定，积极财政政策要更加积极。坚持不搞大水漫灌式强刺激，根据形势变化相机预调微调，定向调控；稳健货币政策松紧适度，保持适度融资规模，保持流动性合理充裕。

虽说“不搞大水漫灌”，但意思再明显不过，那就是货币财政要同时宽松。

就在同一天，央行开展5020亿元一年期的中期借贷便利大额（MLF）操作，鉴于当日有1700亿元7天逆回购到期，当日公开市场实现净投放3320亿元。

再加上7月20日，一行两会发布资管新规细则和理财新规，透露出全面放松的信号。

这一系列动作，都毫无疑问表明，政策开始转向，放水成为现在进行时。

1放水效应：股涨汇跌

股市、汇市已经对放水做出反应。

在股市方面，从上周五开始，A股开始反弹，连续三日大涨。其中，基建股领涨，原因是财政政策要更积极，铁公基再次成为救市选项。

在汇市方面，人民币汇率继续下行，离岸人民币一度跌破6.84的关口。如果从4月份算起，人民币已从6.25跌到6.84，一年涨幅基本全部跌尽。

这背后的原因也很简单，内部的水太多了，而外部又都在收水，如果没有外汇储备托底，人民币汇率只会越跌越低。

2楼市悬念：宽货币VS紧楼市

唯一的悬念是，放水节奏下，楼市会怎样，还会重演暴涨行情吗？

从这一波放水的形式来看，宽货币、宽财政是主基调，尚未提及房地产。所谓宽货币，解决的是市场流动性紧张问题，意图是降低中小企业融资成本；而宽财政，则是试图刺激基建投资，从而拉动经济。

显然，宽楼市，并不在既定的政策议程之内。

同时，货币越放越松，但楼市却越收越紧，紧楼市有持续加码的趋势。

其一，7月至今，全国楼市调控超30次，年初至今超220次，调控强度前所未有。今年以来，大热必调控成为行政规律，所有还在大涨的城市，都迎来了一波接着一波的调控。

在传统手段上，各地在传统四限之外，叠加了新四限。

除了地方调控之外，中央也开始加大调控力度。6月底，住建部会同公安部等7部委开展楼市乱象专项治理行动，北上广深等30城在列。专项行动剑指投机炒房团伙、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业、虚假房地产广告等四大领域。

其二，调控开始釜底抽薪。

这方面，最具代表性的当属全面收紧棚改货币化，三四线城市最后的红利即将耗尽。（更多可参阅《棚改货币化全面收紧，三四线城市真的危险了！》）

同时，在7月份的新闻发布会上，统计部门发言人表示要“推进房地产税”，种种信号说明，房地产税的到来已经是大概率事件。（更多可参阅《三重信号来袭，房地产税还有多远？》）

其三，在楼市领域，金融严控仍未放松。

6月底，国家发改委、财政部联合印发通知，要求控制企业外债规模，防范外债风险。毕竟人民币汇率跌跌不休，外债成本陡然增加，房企普遍面临还债压力。

同时，房企的融资渠道主要有银行贷款、信托贷款、境内发债、境外发债等方式。今年以来，银行贷款收紧，信托等表外贷款受资管新规影响，大幅收缩。与此同时，随着企业违约案例增多，房企境内发债屡屡遭遇中止。

其四，在个人层面，首付贷、现金贷、房抵贷仍在严控之列。

与此同时，虽然降准和MLF宽松已有多时，但房贷利率仍在继续上行。

融360发布的6月全国房贷监测数据显示，6月全国首套房贷款平均利率为5.64%，相当于基准利率1.151倍，环比5月上升0.71%，为2017年1月以来连续18个月上涨，同比去年6月首套房贷利率4.89%，上升15.34%。

同时，这一次宽货币和宽财政，并未对房地产融资做出松绑，房企的现金流困境仍会进一步加剧。

3暴涨行情会否重演？

正如我们在《新一波放水开启，大水漫灌有没有未来？》一文中所说的，放水就是加杠杆，通过债务扩张支撑经济稳定。

楼市会否重演暴涨行情，要看两方面的因素：

一是货币之水会否流向房地产市场？

二是居民部门还有没有加杆杆的空间？

先说第一个问题，从政策本身来看，无论是宽货币还是宽财政，都无意刺激房地产。但历史一而再再而三证明，每一次放水，货币之水都会追逐房地产而去，反倒是本来应该倾斜的中小企业，却屡屡面临融资难的问题。

这一次，恐怕也难例外，货币之水一定会想方设法流向楼市。

不过，与过去不同的是，这一次调控政策全面收紧、监管全面从严、对于楼市的金融管控仍未放松，只要监管节奏能够持续，小规模放水，对于楼市的影响更多还只是心理层面。

再说第二个问题，居民部门还有没有加杠杆的空间？

从居民部门杠杆率（居民债务/GDP）来看，2018年，我国居民杠杆率已经达到55.1%，虽然与发达国家相比并不高。但要知道2008年时，居民杠杆率还只有17.9%。短短10年时间，翻了3倍多。

由于居民收入占GDP的比重并不高，所以居民杠杆率有低估债务之嫌。这方面，可以居民债务收入比作为替代。以居民债务/居民可支配收入测算，截至2017年年末，中国居民杠杆率高达110.9%，已经超越美国（108.1%）。

就此而言，居民加杠杆的空间同样不足。

经过这一轮暴涨，居民的家庭储备基本消耗殆尽，连消费增速都开始大幅下滑，要想让居民继续加杠杆，除非降低首付比例、放松现金贷首付贷，否则，一切都很难持续。

4放水的未来

所以，放水重启，相当于为楼市续命，稳定正在摇摆的市场情绪。

不过，要想重演2009年和2015年的暴涨效应，除非马力全开：

撤掉限购限贷的限制，在降准之外开启降息的大杀器，同时撤出对于房企的融资限制，但这可能性大吗？

要知道，经济体早已有了流动性危机的端倪。

央行放出来的水在银行系统空转，就是流不到实体经济。而地方涨幅隐性债务问题更成为经济的定时炸弹，宽财政的空间也十分有限。

再加上贸易争端、美国减税加息缩表带来的压力，就是放水，又如何？

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『索引』新一波放水开启，大水漫灌没有未来